Большинство людей не торопятся регистрировать дома или постройки на своих участках. И не воспользовались «дачной амнистией», длившейся 13 лет, позволяющей оформить по упрощенной схеме свою собственность.
Основная причина нежелания регистрировать собственность – налоги (размер которых ежегодно увеличивается). Тактика эта работала долгое время: дом юридически вам не принадлежит, но при этом можно в нем жить и не платить налоги. Теперь ситуация усложнилась из-за изменений в российском законодательств.
Чего именно теперь ждать владельцам участков, не желающим оформлять собственность на дом и землю?
Наши юристы ответят на следующие вопросы:
Что делать можно и чего нельзя с неоформленным домом?
Есть ли штраф за то, что дом не зарегистрирован?
Двойной налог: кто заплатит?
В каком случае могут снести постройку даже без суда?
Ни продать, ни подарить. Как быть?
В соответствии со статьей 131 (Гражданского кодекса РФ) возникновение собственности на недвижимость, прекращение и переход собственности должны быть зарегистрированы в едином гос.реестре.
Регистрации обязательно подлежат:
право собственности;
право постоянного пользования;
право хозяйственного ведения;
право пожизненного владения (наследуемого);
право оперативного управления;
ипотека и т.п.
Однако, гражданин может не регистрировать дом. Поскольку об этом не говорится ни в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в Налоговом кодексе.
Дом можно построить и не регистрировать, но при этом у владельца не будет никаких документов на него. Следовательно, и распоряжаться (дарить, продавать, завещать) такой недвижимостью он не сможет.
Никто по закону не может гражданина обязать регистрировать право собственности на постройки, поскольку регистрация носить заявительный характер. К тому же на владельца участка не возлагается административная ответственность за отсутствие регистрации, сроки, в которые нужно оформить постройки, тоже не обозначены, следовательно, и штрафов за неуплату налогов тоже нет. Но это касается только тех домов и построек, которые возведены на участке принадлежащему владельцу по праву собственности с соблюдением всех строительных норм, соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) надела.
Нет собственности – нет налога.
Налог на имущество платится, когда оформлено право собственности. Если же оформления в реестре нет, то юридически нет и собственности. Нет собственности, то и не платите налоги.
Сейчас много говорят о том, что если не оформить постройку на своем участке, то придется платить земельный налог в пятикратном размере, если будет выявлен факт неиспользования участка.
Так вместо максимальной ставки налога 0,3% на землю сельхозназначения придется заплатить налог по ставке «для прочих видов использования» (максимальная ставка 1,5%), если будет выявлен факт неиспользования земли по назначению. (Письмо Федеральной налоговой службы от 20 марта 2018 г. № БС-4-21/5157).
Такая же ситуация возникает и с дачными участками, если выявлен факт их использования в предпринимательской деятельности. (письмо Минфина России от 29.01.2019 № 03-05-04-02/4987).
Могут ли снести постройку без суда?
Самовольные постройки могут сноситься, если собственники не приведут их в соответствие с требованиями закона ФЗ-339, в соответствии с назначением участка в отведенные сроки (от 6 месяцев до 3 лет, согласно закону).
Сносить или же приводить в соответствие (реконструировать, снижать этажность и др.) решает суд. Участок могут отобрать, если владелец игнорирует требования по сносу или реконструкции постройки.
Случаи, в которых администрация принимает решение о сносе:
участок земли с постройкой не оформлен в собственность;
по закону строительство на участке вообще не положено.
Если администрация приняла решение о сносе, то делать (демонтаж, расчитка участка ит.д.) должен сам застройщик. В случае сноса администрацией, ему будет выставлен счет. Оформленные постройки, построенные на оформленных участках, не может снести никакая администрация в мире (за исключение случаев, когда постройка угрожает жизни и здоровью). Администрация может распоряжаться только на государственных и муниципальных землях без судебных разбирательств, а на собственной земле хозяин только Вы.
Сносить или не сносить постройки на участке может решить только суд. Если судом не принято решение о сносе, власти не могут настаивать на этом.
Владельцам, которые не торопятся регистрировать недвижимость, стоит понимать, что оформление дома и земли в конфликтах с администрацией все-таки защищает.
Даже когда нет разрешения на строительство или нет документов на участок, есть случаи, когда все равно администрация без решения суда не может сносить строения:
отсутствуют документы на участок, но строительство завершено до вступления в силу земельного кодекса; на строительство нет разрешения, но строение возведено до 14.05.98 г.
В нашей стране законы могут меняться часто и непредсказуемо. Это стоит учитывать при принятии решения регистрировать или не регистрировать дом.
Государство может изымать участок с домом (прокладка автодороги, постройка необходимых гос. учереждений) с выплатой компенсации. Получить компенсацию только за зарегистрированный дом, который был возведен на участке до того, как было принято решение изъятия (застройки) участка.
Набирают масштабы ограничения на участки санитарно-защитных зон, зон объектов культурного наследия, охранных зон давно «забытых» газопроводов и т.п. Домами, построенными и зарегистрированными на таких участках, до того, как были установлены ограничения, можно продолжать пользоваться, и они не будут сноситься. Если же дом не был зарегистрирован, то при оформлении права собственности могут возникнуть сложности. Или дом и вовсе может быть признан самовольной постройкой с невозможностью зарегистрировать право собственности.
Регистрация земли и постройки на ней дает владельцам право по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом. Кроме того, это может защитить от произвола властей.
Согласно федеральному закону № 503785-7 земельные участки также могут изыматься муниципальными властями. И наибольшему риску здесь подвержены собственники, не оформившие землю и строения на ней.
Постройка на участке может быть признана незаконной, когда при строительстве были нарушены требования по расстояниям от дорог, газопровода, ЛЭП, леса и охранных зон.
Но в случае соблюдения ниже представленных условий постройку снести не могут:
есть документы на участок;
строение предназначено для садоводства или ИЖС;
параметры строения соблюдены;
регистрация постройки до 1 сентября 2018 года.
Единственный плюс отсутствия регистрации права собственности — Ваша экономия на налогах на дом, которые Вы не заплатите. При условии, что все остальные документы на участок в порядке, и дом построен согласно СНИПов, ВРИ.
Если регистрация оформлена Вы сможете:
Производить любые действия, которые потребуют юридических процедур с ваши домом: продать, подарить, передать по наследству дом,
застраховать его,
взять кредит на реконструкцию,
сдать в аренду,
оспаривать в суде любые ситуации, касающиеся Вашего дома.
Без регистрации права собственности все вышеуказанное невозможно предпринять.
Регистрация права собственности — Ваша защита от властей и непредсказуемости законодательства.
Выбор за Вами регистрировать или нет землю и постройки.